Comment gérer la tenue de livres et les impôts d’un Airbnb au Québec ?

En bref : enregistrez-vous auprès de la CITQ avant de louer à des touristes pour 31 jours ou moins, et affichez votre numéro dans chaque annonce. La plateforme perçoit habituellement la taxe sur l'hébergement de 3,5 %. La TPS et la TVQ s'appliquent au-delà de 30 000 $ de ventes taxables (sous ce seuil, une plateforme inscrite les perçoit). Le revenu va sur le T776 et le TP-128, ou comme revenu d'entreprise si vous offrez des services, et les dépenses d'une location non conforme ne sont pas déductibles.

Étape 1 : s'enregistrer avant d'annoncer

Au Québec, il faut un enregistrement pour louer un lit, une chambre, un appartement, une maison ou un chalet à des touristes, contre rémunération, pour des séjours de 31 jours ou moins. La CITQ (Corporation de l'industrie touristique du Québec) traite les enregistrements des établissements d'hébergement touristique général et de résidence principale. Il vous faut un document municipal confirmant le respect du zonage, une preuve de propriété (ou l'autorisation du propriétaire ou du syndicat de copropriété), une assurance responsabilité d'au moins 2 000 000 $ par sinistre et, pour une résidence principale, deux preuves que vous y habitez.

Le numéro à six chiffres doit figurer dans chaque annonce, et une offre sur une plateforme de réservation doit aussi indiquer la date d'expiration du certificat d'enregistrement. Exploiter sans enregistrement expose une personne physique à une amende de 2 500 $ à 25 000 $.

La taxe sur l'hébergement de 3,5 %

Dans les régions touristiques où elle s'applique, la taxe sur l'hébergement est généralement de 3,5 % du prix de la nuitée. Si vous louez uniquement par des plateformes inscrites au fichier de cette taxe qui reçoivent tout le paiement, c'est la plateforme qui la perçoit et la remet. Si vous prenez des réservations directes ou recevez une partie du paiement, vous devez vous inscrire et percevoir la taxe sur ce que vous recevez.

Exemple : une nuitée de 150 $ entraîne 5,25 $ de taxe sur l'hébergement.

La TPS et la TVQ

Vous devez vous inscrire dès que vos fournitures taxables mondiales, avec celles de vos associés, dépassent 30 000 $ au cours d'un trimestre civil ou des quatre trimestres précédents. La location compte dans ce total, avec vos autres revenus d'entreprise.

Sous ce seuil, une plateforme inscrite perçoit quand même la TPS et la TVQ sur vos séjours. Une fois inscrit, vous les déclarez même si le client paie la plateforme, et vous récupérez les taxes payées sur vos dépenses. Elles se calculent sur la nuitée plus la taxe sur l'hébergement.

Suite de l'exemple : 150 $ + 5,25 $ = 155,25 $, donc 7,76 $ de TPS et 15,49 $ de TVQ. Plus de détails dans notre article sur le seuil du petit fournisseur.

Revenu de location ou revenu d'entreprise ?

Avec des services de base seulement (chauffage, éclairage, stationnement, buanderie), c'est en général un revenu de location : formulaire T776 au fédéral et TP-128 au Québec (ligne 136 de la TP-1). Si vous ajoutez des services comme le ménage pendant le séjour, le petit-déjeuner ou des activités guidées, il peut s'agir d'un revenu d'entreprise : T2125 au fédéral et TP-80 au Québec (ligne 164). Sur le TP-128 ou le TP-80, votre numéro CITQ va à la ligne 59.

Les dépenses propres à la location, comme les frais d'annonce, sont en général déductibles à 100 %. Les dépenses partagées se répartissent selon la période de location réelle et, pour une partie de votre logement, selon la superficie louée.

Quand les dépenses sont refusées

Au fédéral, depuis 2024, les dépenses d'une location à court terme non conforme ne sont pas déductibles : un immeuble résidentiel loué moins de 90 jours consécutifs là où c'est interdit, ou sans respecter les exigences provinciales ou municipales d'enregistrement ou de permis. La part refusée suit les jours de non-conformité, et une location devenue conforme au plus tard le 31 décembre 2024 est traitée comme conforme pour toute l'année 2024.

Le Québec a repris la règle avec deux différences (Bulletin 2024-4 des Finances) : elle vise les séjours de 31 jours ou moins, et seules les exigences d'enregistrement de la Loi sur l'hébergement touristique comptent, pas les règlements municipaux. Un problème municipal peut donc coûter des déductions au fédéral seulement, alors qu'un enregistrement CITQ manquant coûte les deux.

Des habitudes de tenue de livres qui fonctionnent

  • Utilisez un compte bancaire distinct pour la location.
  • Inscrivez les réservations brutes, puis les frais de la plateforme comme dépense ; les versements nets cachent les deux.
  • Téléchargez les rapports annuels de la plateforme en janvier.
  • Notez les nuits louées et les nuits d'usage personnel.

Location à long terme : voyez notre article sur les revenus de location.

Vous voulez qu'on organise vos livres de location ?

Réservez une séance gratuite de 30 minutes sur soleraaccounting.ca/rendez-vous ou appelez au 450 612-7223. Nous mettrons de l'ordre dans vos rapports de plateforme, vos taxes et vos dépenses. Service en français, en anglais et en arabe.

Cet article est de l'information générale et ne constitue pas un conseil comptable ou fiscal personnalisé.

Questions fréquentes

Dois-je percevoir moi-même la taxe sur l'hébergement de 3,5 % avec Airbnb ?

En général non, si la plateforme est inscrite au fichier de cette taxe et reçoit tout le paiement. Sur les réservations directes, c'est à vous de la percevoir.

Ai-je besoin d'un numéro de TPS/TVQ pour ma location à court terme ?

Seulement quand vos ventes taxables dépassent 30 000 $ au cours d'un trimestre civil ou des quatre trimestres précédents. Sous ce seuil, une plateforme inscrite perçoit quand même ces taxes sur vos séjours.

Que deviennent mes déductions sans enregistrement CITQ ?

Les dépenses d'une location à court terme non conforme ne sont pas déductibles, au fédéral comme au Québec. Au fédéral, la part refusée suit le nombre de jours de non-conformité. Vous vous exposez aussi à une amende pour exploitation sans enregistrement.

Sources

À découvrir

Réserver un appel · 450 612-7223