Revenus de location au Québec : comment les déclarer et quelles dépenses déduire ?

En bref : les revenus de location se déclarent dans les deux déclarations : le formulaire T776 au fédéral et le formulaire TP-128 (ligne 136) au Québec, un état par immeuble. Vous êtes imposé sur les loyers moins vos dépenses. La déduction pour amortissement (DPA) sur le bâtiment est facultative, ne peut pas créer ni augmenter une perte de location, et peut vous coûter une partie de l'exemption pour résidence principale si vous louez une partie de votre propre maison.

Où l'inscrire dans chaque déclaration

  • Fédéral. Formulaire T776, État des loyers de biens immeubles. Les loyers bruts vont à la ligne 12599 et le revenu net à la ligne 12600 du T1.
  • Québec. Formulaire TP-128 (ou un état équivalent) pour chaque immeuble, avec le montant net à la ligne 136 de la TP-1. Une perte s'inscrit en négatif.
  • Copropriétaires. Chacun déclare sa part. Posséder un duplex avec votre sœur comme placement ne fait pas de vous une société de personnes.

Les dépenses déductibles

  • Intérêts hypothécaires (pas le capital) et frais bancaires
  • Taxes municipales et scolaires pour la période où le logement était offert en location
  • Assurances de l'année
  • Réparations et entretien (matériaux et main-d'œuvre payée, pas votre propre temps)
  • Services publics que vous payez, frais de copropriété, publicité, frais de gestion
  • Honoraires : tenue de livres, préparation des déclarations, frais juridiques pour un bail

Si vous habitez l'immeuble ou louez une partie de votre maison, déduisez seulement la part liée à l'espace loué, souvent selon la superficie ou le nombre de pièces.

Au Québec seulement : si vous payez des entrepreneurs (et non des employés) pour entretenir, réparer ou rénover l'immeuble locatif, joignez le formulaire TP-1086.R.23.12, avec le nom de chaque personne ou entreprise qui a fait les travaux. Revenu Québec peut imposer une pénalité s'il manque.

Réparation ou amélioration ?

Remettre un bien dans son état d'origine est en général une dépense courante, déductible cette année : refaire les bardeaux du toit ou rejointoyer la brique avec les mêmes matériaux. Une amélioration ou un nouveau bien, comme ajouter un revêtement de vinyle ou acheter un réfrigérateur neuf, est une dépense en capital. Elle passe plutôt par la DPA sur plusieurs années.

La DPA : utile, mais avec un piège

La plupart des immeubles locatifs sont dans la catégorie 1, à 4 % par année sur le solde dégressif. Le terrain n'est jamais amortissable. Deux mises en garde :

  1. Pas de perte avec la DPA. Dans les deux déclarations, la DPA peut seulement ramener le revenu net de location à zéro.
  2. Votre propre maison. Si vous louez une partie de votre maison (un sous-sol ou une chambre), l'ARC ne considère habituellement pas qu'il y a changement d'usage si la location est accessoire, sans changement de structure et sans DPA réclamée. Si vous réclamez de la DPA, cette partie peut perdre son statut de résidence principale, et une part du gain devient imposable à la vente.

La DPA réclamée peut aussi être ajoutée au revenu si vous vendez l'immeuble plus cher que sa valeur amortie.

Votre obligation : le relevé 31

Tout propriétaire au Québec doit produire un relevé 31 pour chaque logement loué au 31 décembre et en remettre une copie au locataire avant la fin février. Le locataire en a besoin pour le crédit d'impôt pour solidarité. Au-delà de cinq relevés, la transmission en ligne est obligatoire.

Un exemple

Nadia habite l'étage de son duplex à Laval et loue le rez-de-chaussée 1 400 $ par mois, soit 16 800 $ par année. Les deux logements ont la même superficie : elle déduit 50 % des intérêts hypothécaires, des taxes et des assurances, plus 100 % d'une réparation de 900 $ à la cuisine du logement loué. Elle déclare le montant net au T776 et au TP-128, et produit un relevé 31. Vous louez à court terme sur Airbnb ? Notre guide de tenue de livres Airbnb couvre les règles supplémentaires.

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Cet article est de l'information générale et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé.

Questions fréquentes

Suis-je obligé de réclamer la DPA sur mon immeuble locatif ?

Non, la DPA est facultative : vous pouvez réclamer n’importe quel montant jusqu’au maximum, ou rien. Elle ne peut pas créer ni augmenter une perte, et elle peut toucher l’exemption pour résidence principale si vous louez une partie de votre maison.

Faut-il un formulaire du Québec en plus du T776 ?

Oui. Revenu Québec demande le formulaire TP-128 ou un état équivalent pour chaque immeuble, avec le revenu net de location à la ligne 136 de la TP-1.

Quand faut-il remettre le relevé 31 aux locataires ?

Avant la fin février de l’année suivante. Le relevé vise chaque logement loué au 31 décembre, et le locataire s’en sert pour le crédit d’impôt pour solidarité.

Sources

À découvrir

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